Haus geerbt: Welche Sanierungspflichten gelten nach dem GModG?
Von Thomas Tergan · Rechtsstand: GModG seit 29.07.2026 · geprüft am
Wer ein Haus erbt, muss es nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) nicht vollständig sanieren. Nachzurüsten sind zwei Bauteile: die oberste Geschossdecke und die Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen samt Armaturen in unbeheizten Räumen. Ob Ihnen dafür noch Zeit bleibt oder die Maßnahme schon fällig ist, hängt vom Zustand des Hauses am 1. Februar 2002 und von der Eigentümerkette seitdem ab.
Was sich mit dem GModG geändert hat
Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das Gebäudeenergiegesetz. Für ein geerbtes Wohnhaus ist der Pflichtenkatalog dabei kürzer geworden, nicht länger: Er besteht im Kern aus zwei Bauteilen, nicht aus einer Vollsanierung.
Die Grundregel lautet: Der Eigentümerwechsel löst keine neuen Anforderungen aus. Er beendet nur eine Ausnahme, die der Voreigentümer hatte — und setzt dafür eine Frist von zwei Jahren.
Die zwei Nachrüstpflichten im Überblick
Eine Nachrüstpflicht gilt auch ohne Baustelle — aber nur für zwei Bauteile:
1. Oberste Geschossdecke
Ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) für Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (§ 35 GModG).
2. Leitungen in unbeheizten Räumen
Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie deren Armaturen dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG), Mindestdicken nach Anlage 8 GModG.
Oberste Geschossdecke
Gemeint ist die Decke über dem letzten beheizten Raum, meist zum unbeheizten Dachboden. Drei Wege sind gleichwertig: die Decke dämmen, stattdessen das Dach darüber dämmen oder nachweisen, dass die vorhandene Decke den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 einhält. Ein ausgebautes, gedämmtes Dachgeschoss erledigt die Pflicht in aller Regel mit. Vorsicht beim Schätzen: Eine Holzbalkendecke mit Schüttung sieht von oben aus wie eine ungedämmte Decke und ist es oft nicht.
Leitungen und Armaturen
Betroffen sind zugängliche Leitungen; was in Wand oder Estrich liegt, bleibt außen vor. Armaturen wie Ventile, Pumpen und Verteiler zählen ausdrücklich mit. Die Mindestdämmdicke richtet sich nach dem Innendurchmesser, hier bei einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K):
- Innendurchmesser bis 22 mm: 20 mm Dämmung
- über 22 bis 35 mm: 30 mm
- über 35 bis 100 mm: gleich dem Innendurchmesser
- über 100 mm: 100 mm
- Durchbrüche, Kreuzungen, Anschlussstellen: die Hälfte der jeweiligen Anforderung
Handwerksangebote rechnen teils mit Außendurchmessern — das verschiebt die Dicke um eine Stufe.
Wen die Pflicht trifft — und ab wann
Die Nachrüstpflichten gelten seit Ende 2015 für alle Wohngebäude. Befreit war nur, wer am 1. Februar 2002 in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen selbst eine davon als Eigentümer bewohnte. Diese Ausnahme hängt an der Person, nicht am Gebäude, und endet mit dem ersten Eigentümerwechsel danach.
- Drei oder mehr Wohnungen: nie befreit, fällig seit dem 31. Dezember 2015.
- Ein- oder Zweifamilienhaus, am Stichtag vermietet: nie befreit, fällig seit Ende 2015.
- Ein- oder Zweifamilienhaus, am Stichtag vom Eigentümer bewohnt: befreit bis zum ersten Eigentumsübergang danach.
- Nach 2002 errichtet: Die Anforderung galt schon beim Bau. Prüfen, nicht nachrüsten.
Beim Erbfall geht das Eigentum mit dem Tod über, unmittelbar und kraft Gesetzes (§ 1922 BGB). War das Haus am Stichtag befreit und ist Ihr Erbfall der erste Eigentumsübergang danach, laufen die zwei Jahre (§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 4 GModG) ab dem Todestag — nicht ab Erbschein oder Grundbuchberichtigung. Hat schon der Erblasser das Haus nach 2002 gekauft, zählt dessen Erwerb: Liegt er mehr als zwei Jahre zurück, ist die Maßnahme sofort fällig. Mehr dazu im Ratgeber Eigentümerwechsel: Ab wann läuft die Frist?
Was das Gesetz von Erben nicht verlangt
Vier Dinge werden nach einem Erbfall oft übereilt entschieden, obwohl das Gesetz sie nicht verlangt:
- Die Heizung tauschen. Die Austauschpflicht für Kessel ab 30 Betriebsjahren und die 65-Prozent-Regel sind ersatzlos gestrichen. Ab 2029 steigt stattdessen stufenweise eine Quote klimafreundlicher Brennstoffe, bis 2045 vollständig.
- Die Fassade dämmen. Für die Außenwand gibt es keine Nachrüstpflicht. Anforderungen entstehen erst, wenn Sie die Wand ohnehin anfassen, und dann erst oberhalb einer Bagatellgrenze.
- Einen Energieausweis bestellen. Bei Erbschaft entsteht keine Ausweispflicht. Sie brauchen ihn erst zum Verkauf oder zur Vermietung, dann vor der ersten Besichtigung.
- Alles gleichzeitig entscheiden. Dämmung, Lüftung und Heizung hängen aneinander und gehören in eine Planung, nicht in die erste Woche.
Eine Ausnahme von der Ruhe: Feuchteschäden, ein undichtes Dach und offenliegende alte Mineralwolle oder Asbestzement warten nicht. Sichern Sie zuerst — die Frist für die Dämmpflicht läuft unabhängig weiter.
Ausnahmen — und was die Pflicht erweitert
Abmildern können Denkmalschutz und wirtschaftliche Unzumutbarkeit; erweitern können bedingte Anforderungen:
- Baudenkmal und erhaltenswerte Bausubstanz. Nach § 105 GModG darf von den Anforderungen abgewichen werden, soweit Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden oder der Aufwand unverhältnismäßig wäre. Das wirkt ohne Antrag, ersetzt aber nicht die Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz Ihres Landes für sichtbare Änderungen.
- Wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine bewohnt, entfällt die Pflicht, wenn sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften lässt. Bei der Geschossdeckendämmung geht diese Rechnung selten zugunsten der Ausnahme aus.
- Bedingte Anforderungen. Wer ein Außenbauteil ohnehin erneuert, muss für die betroffene Fläche die §§ 36 bis 38 GModG einhalten; unterhalb von 10 Prozent der Bauteilgruppe greift die Bagatellgrenze. Ausgenommen sind Bauteile, die nach dem 31. Dezember 1983 errichtet oder erneuert wurden und die damaligen Vorschriften einhielten.
Typische Irrtümer
„Ich muss das Haus jetzt energetisch auf Stand bringen.“
Nachzurüsten sind zwei Bauteile: oberste Geschossdecke und Leitungen in unbeheizten Räumen.
„Die zwei Jahre laufen ab meinem Grundbucheintrag.“
Sie laufen ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Beim Erbfall zählt der Todestag.
„Die alte Heizung muss jetzt raus.“
Die Austauschpflicht für alte Kessel ist mit dem GModG entfallen.
„Denkmal heißt automatisch befreit.“
Die Ausnahme greift ohne Antrag — aber nur, soweit Substanz oder Erscheinungsbild betroffen wären.
Das sollten Sie jetzt tun
- Datum belegen. Sterbeurkunde oder Grundbuchauszug zu den Hausunterlagen legen.
- Stichtag klären. Wie viele Wohnungen hatte das Haus am 1. Februar 2002, und wer wohnte darin? Meldebescheinigung, alte Nebenkostenabrechnungen oder Steuerunterlagen helfen.
- Frist prüfen. Abteilung I des Grundbuchs zeigt die Eigentümerkette seit 2002. Der kostenlose Fristencheck sagt Ihnen in fünf Fragen, ob Ihnen zwei Jahre bleiben — ohne Anmeldung.
- Bestand aufnehmen. Dachboden und Keller fotografieren, jeden Strang, jede Armatur. Angebote erst einholen, wenn Deckenaufbau und Leitungsdurchmesser feststehen. Der kostenlose Leitfaden „Geerbt oder gekauft“ führt in sechs Schritten durch alles Weitere.
- Mit uns sprechen. Im kostenlosen Erstgespräch (20 Minuten, per Video oder Telefon) klären wir, worum es bei Ihrem Haus geht und welcher nächste Schritt passt. Ihre Fragen im Einzelnen beantworten wir in der Altbau-Sprechstunde (60 Minuten per Video, 149 € inkl. MwSt.); Ortstermine und weitere Begleitung erfolgen nach Angebot.
Häufige Fragen
Muss ich ein geerbtes Haus komplett sanieren?
Nein. Das GModG verlangt im Kern zwei Nachrüstungen: die oberste Geschossdecke und die Leitungen samt Armaturen in unbeheizten Räumen. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist entfallen, für die Außenwand gibt es keine Nachrüstpflicht.
Wie lange habe ich nach dem Erbfall Zeit?
Zwei Jahre ab dem Todestag, wenn das Haus am 1. Februar 2002 befreit war und Ihr Erbfall der erste Eigentumsübergang seit diesem Stichtag ist. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, zählt dieser frühere Wechsel; liegt er mehr als zwei Jahre zurück, ist die Maßnahme sofort fällig.
Brauche ich nach dem Erbfall einen Energieausweis?
Nicht wegen der Erbschaft. Sie brauchen ihn, wenn Sie verkaufen oder vermieten — dann vor der ersten Besichtigung, nicht erst beim Notartermin.
Gilt das auch für eine Erbengemeinschaft?
Ja. Die Pflichten entstehen mit dem Erbfall und treffen die Gemeinschaft gemeinsam. Für alle Miterben gilt dasselbe Datum; eine spätere Auseinandersetzung unter den Erben setzt die Frist nicht neu in Gang.
Keine Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ordnet die technischen Anforderungen ein und ist keine Kostenzusage. Ob eine Ausnahme in Ihrem Fall trägt, entscheiden die untere Bauaufsicht, die Denkmalbehörde oder Ihre Rechtsberatung.
Rechtsstand: GModG seit 29.07.2026 · geprüft am
Thomas Tergan, Sustainabim
Bau- und Wirtschaftsingenieur, spezialisiert auf Substanzerhalt und energetische Sanierung. DGNB-Consultant und Auditor, BIM-Manager und Koordinator.
Sustainabim ist ein Ingenieurbüro für Bauen im Bestand in Dresden, gegründet 2025. Zu den Leistungen gehören die energetische Sanierung bestehender Gebäude und der Nachweis nach dem GModG.