Eigentümerwechsel: Ab wann läuft die Frist — und was passiert, wenn sie abläuft?
Von Thomas Tergan · Rechtsstand: GModG seit 29.07.2026 · geprüft am
Die Zwei-Jahres-Frist gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, die am 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurden, und sie beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag — oft ist das nicht Ihrer (§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 4 GModG). Maßgeblich ist beim Erbfall der Todestag, beim Kauf die Umschreibung im Grundbuch. Ist die Frist abgelaufen, ist die Nachrüstung sofort fällig; ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 GModG).
Die Grundregel: eine Frist, die nur einmal läuft
Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das Gebäudeenergiegesetz. Für den Eigentümerwechsel gilt eine einfache Grundregel: Er löst keine neuen Anforderungen aus. Er beendet nur eine Ausnahme, die der Voreigentümer hatte — und setzt dafür eine Frist von zwei Jahren.
Diese zwei Jahre sind keine Schonfrist für jeden neuen Eigentümer, sondern eine einmalige Übergangsregel: Wer ein Haus übernimmt, soll die Maßnahme planen und ausschreiben können. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, zählt dieser Wechsel. Ein zweiter Verkauf eröffnet kein neues Fenster.
Die Frist betrifft genau zwei Nachrüstpflichten:
- Oberste Geschossdecke: U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K) zum unbeheizten Dachraum (§ 35 GModG).
- Leitungen in unbeheizten Räumen: Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen samt Armaturen dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).
Was beide Pflichten im Einzelnen verlangen, erklärt der Ratgeber Haus geerbt: Welche Sanierungspflichten gelten nach dem GModG?
Für wen es überhaupt eine Frist gibt
Die Nachrüstpflichten gelten seit Ende 2015 für alle Wohngebäude. Eine Frist gibt es nur wegen einer Ausnahme: Befreit war, wer am 1. Februar 2002 in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen selbst eine davon bewohnte — und zwar als Eigentümer. Diese Ausnahme ist an die Person gebunden, nicht an das Gebäude. Mit dem ersten Eigentümerwechsel danach endet sie.
Haus mit drei oder mehr Wohnungen
Die Ausnahme galt nie. Die Pflicht ist seit dem 31. Dezember 2015 fällig.
Ein- oder Zweifamilienhaus, vermietet
Ebenfalls nie befreit. Seit Ende 2015 fällig.
Ein- oder Zweifamilienhaus, vom Eigentümer selbst bewohnt
Befreit — bis zum ersten Eigentumsübergang danach. Ab dann laufen zwei Jahre.
Gebäude nach 2002 errichtet
Die Anforderung war bereits beim Bau einzuhalten. Prüfen, nicht nachrüsten.
Maßgeblich ist der Zustand am Stichtag, nicht heute: Eine später ausgebaute Einliegerwohnung ändert ihn nicht, eine 2002 vorhandene dritte Wohnung zählt auch dann, wenn sie längst zusammengelegt ist. Im Zweifel trägt die Beweislast, wer sich auf die Ausnahme beruft.
Welcher Tag zählt: Erbfall, Kauf, Schenkung
- Erbfall: Das Eigentum geht mit dem Tod des Erblassers über, unmittelbar und kraft Gesetzes nach § 1922 BGB. Die Berichtigung des Grundbuchs folgt später und verschiebt nichts. Wer ein halbes Jahr nach dem Todesfall den Erbschein erhält, hat ein halbes Jahr der Frist bereits verbraucht.
- Kauf: Es zählt nicht die Beurkundung beim Notar, sondern die Umschreibung im Grundbuch. Dazwischen liegen in der Praxis Wochen bis Monate.
- Erbengemeinschaft: Die Pflichten entstehen mit dem Erbfall und treffen die Gemeinschaft gemeinsam. Für alle Miterben gilt dasselbe Datum; eine spätere Auseinandersetzung unter den Erben setzt die Frist nicht neu in Gang.
- Schenkung oder Überschreibung: Auch die unentgeltliche Übertragung ist ein Eigentümerwechsel im Sinne des Gesetzes.
Die Eigentümerkette entscheidet: vier Fälle
Der häufigste Fehler: Die zwei Jahre knüpfen nicht an Ihren Erwerb an, sondern an den ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag. Die ersten drei Fälle gelten für ein Haus, das am 1. Februar 2002 befreit war.
Seit vor 2002 in einer Hand, Sie erben 2026
Fristbeginn 2026: Sie haben zwei Jahre Zeit.
2011 verkauft, Sie kaufen 2026
Fristbeginn 2011: sofort fällig.
Erblasser kaufte 2004, Sie erben 2026
Fristbeginn 2004: sofort fällig.
Drei oder mehr Wohnungen, Kette gleich welche
Fällig seit dem 31.12.2015, also sofort.
Die Eigentümerkette steht mit Daten in Abteilung I des Grundbuchs. Ein aktueller Auszug genügt meist; sonst hilft das Grundbuchamt weiter.
Was passiert, wenn die Frist abgelaufen ist
Ist die Frist abgelaufen, ist die Nachrüstung sofort fällig. Wer ein Haus kauft, bei dem das Fenster längst zu ist, übernimmt eine offene Pflicht — so, wie er auch einen nicht erneuerten Blitzschutz oder eine fällige Trinkwasserprüfung übernimmt.
Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 GModG). Praktisch fällt er meist an anderer Stelle auf — beim Verkauf, beim Bauantrag oder bei der Feuerstättenschau — und drückt dann auf den Preis.
Abgelaufen ist trotzdem keine Katastrophe. Es heißt: Die Maßnahme steht an und gehört jetzt auf den Plan, nicht in die Schublade. Läuft die Frist dagegen noch, nutzen Sie die Zeit zum Planen und Ausschreiben — nicht zum Warten.
Deshalb zählt die Reihenfolge: erst Datum, Stichtag und Eigentümerkette, dann Dachboden und Keller. Wer mit der Decke beginnt, misst unter Umständen ein Bauteil, für das gar keine Pflicht besteht — oder übersieht, dass die Frist längst abgelaufen ist. Und Schäden, die Sie zuerst sichern müssen, halten die Frist für die Dämmpflicht nicht an.
Typische Irrtümer
„Die zwei Jahre laufen ab meinem Grundbucheintrag.“
Sie laufen ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Oft ist das nicht Ihrer.
„Die Frist beginnt, wenn ich den Erbschein habe.“
Beim Erbfall zählt der Todestag. Erbschein und Grundbuchberichtigung verschieben nichts.
„Beim Kauf zählt der Notartermin.“
Maßgeblich ist die Umschreibung im Grundbuch.
„Jeder neue Eigentümer bekommt zwei Jahre.“
Die Frist gibt es nur einmal. Ein zweiter Verkauf eröffnet kein neues Fenster.
„Eine Schenkung ist kein Eigentümerwechsel.“
Auch die unentgeltliche Übertragung ist ein Eigentümerwechsel im Sinne des Gesetzes.
Das sollten Sie jetzt tun
- Datum belegen. Sterbeurkunde oder Grundbuchauszug heraussuchen und das Datum des Eigentumsübergangs auf den Tag notieren.
- Eigentümerkette abschreiben. Abteilung I des Grundbuchs zeigt, wer seit 2002 Eigentümer war und wann das Eigentum wechselte.
- Frist prüfen. Der kostenlose Fristencheck zeigt in fünf Fragen, ob Ihnen zwei Jahre bleiben oder die Maßnahme längst fällig ist — ohne Anmeldung, Ihre Antworten bleiben in Ihrem Browser.
- Schritt für Schritt vorgehen. Der kostenlose Leitfaden „Geerbt oder gekauft“ führt in sechs Schritten vom Datum über die Frist bis zu Decke, Leitungen und Ausnahmen.
- Mit uns sprechen. Im kostenlosen Erstgespräch (20 Minuten, per Video oder Telefon) klären wir, worum es bei Ihrem Haus geht und welcher nächste Schritt passt. Ihre Fragen im Einzelnen beantworten wir in der Altbau-Sprechstunde (60 Minuten per Video, 149 € inkl. MwSt.); Ortstermine und weitere Begleitung erfolgen nach Angebot.
Häufige Fragen
Ab wann läuft die Zwei-Jahres-Frist beim Erbfall?
Ab dem Todestag des Erblassers, wenn das Haus am 1. Februar 2002 befreit war und der Erbfall der erste Eigentumsübergang nach diesem Stichtag ist. Erbschein und Grundbuchberichtigung verschieben den Beginn nicht.
Ab wann läuft die Frist beim Kauf?
Ab der Umschreibung im Grundbuch, nicht ab der Beurkundung beim Notar — sofern das Haus am 1. Februar 2002 befreit war und Ihr Kauf der erste Eigentumsübergang nach diesem Stichtag ist.
Was passiert, wenn die Frist abgelaufen ist?
Dann ist die Nachrüstung sofort fällig, und ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 GModG). Praktisch fällt er meist beim Verkauf, beim Bauantrag oder bei der Feuerstättenschau auf und drückt dann auf den Preis.
Beginnt die Frist neu, wenn das Haus noch einmal verkauft wird?
Nein. Die zwei Jahre sind eine einmalige Übergangsregel und knüpfen an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 an. Ein zweiter Verkauf eröffnet kein neues Fenster.
Gilt die Frist auch bei Schenkung oder für eine Erbengemeinschaft?
Ja. Auch die unentgeltliche Übertragung ist ein Eigentümerwechsel. Bei einer Erbengemeinschaft gilt für alle Miterben dasselbe Datum; eine spätere Auseinandersetzung setzt die Frist nicht neu in Gang.
Keine Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ordnet die technischen Anforderungen ein und ist keine Kostenzusage. Ob eine Ausnahme in Ihrem Fall trägt, entscheiden die untere Bauaufsicht, die Denkmalbehörde oder Ihre Rechtsberatung.
Rechtsstand: GModG seit 29.07.2026 · geprüft am
Thomas Tergan, Sustainabim
Bau- und Wirtschaftsingenieur, spezialisiert auf Substanzerhalt und energetische Sanierung. DGNB-Consultant und Auditor, BIM-Manager und Koordinator.
Sustainabim ist ein Ingenieurbüro für Bauen im Bestand in Dresden, gegründet 2025. Zu den Leistungen gehören die energetische Sanierung bestehender Gebäude und der Nachweis nach dem GModG.