Die Denkmal-AfA wird auf der Baustelle gewonnen. Oder verloren.
Für Käufer:innen und Eigentümer:innen von Baudenkmalen: was vor dem ersten Hammerschlag untersucht, abgestimmt und unterschrieben sein muss – und wie Sie bauen und dokumentieren, damit die Denkmalbehörde später bescheinigt, was Ihre Steuerberatung braucht.
Kostenlos anfordern ↓- Checkliste 1 – vor dem Gerüst: acht Befunde, von Feuchte und Salzen bis zu Aufmaß und Bestandsplänen
- Checkliste 2 – vor Baubeginn: acht Dokumente, die vorliegen müssen, bevor das Gerüst steht
- Checkliste 3 – auf der Baustelle: der Ablauf, den die Physik vorgibt, nicht der Kalender
- Acht Fehler aus der Praxis, die den Anspruch kosten – oder das Haus
- Ein Selbsttest: Kaufen, Planen oder schon Bauen – das erste fehlende Kreuz ist Ihr nächster Schritt
- Eine Übergabeseite mit acht Fragen an Ihre Steuerberatung vor dem Notartermin
PDF · 14 Seiten · Stand September 2026 · sofort per E-Mail
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Warum entscheidet die Baustelle über die Denkmal-AfA — und nicht das Finanzamt?
Das Finanzamt sieht nur, was die Denkmalbehörde bescheinigt. Die Behörde bescheinigt nur Maßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind — belegt mit Befund, nicht mit Behauptung, und vor Baubeginn schriftlich abgestimmt. Wer den Bestand nicht untersucht hat, kann nichts belegen. Wer baut, bevor die Behörde den Befund gesehen hat, hat nichts mehr zu belegen. Die Checkliste ordnet, was vor dem Gerüst untersucht, vor Baubeginn vorliegen und auf der Baustelle dokumentiert sein muss — damit am Ende bescheinigt wird, was Ihre Steuerberatung braucht.
Direkt weiter: Videokurs „Altbau ohne Albtraum — Der ultimative Sanierungs-Code“ — von der Bestandsaufnahme bis zur Vergabe · Videokurs „Der Styropor-Betrug“ — die Kauffrage, wenn Sie noch kein Objekt haben · Leitfaden „Altbau ohne Albtraum“ zur Reihenfolge der Sanierung · Leistungen des Büros: Bestandsaufnahme, Substanzanalyse, Statik im Bestand.
Drei Stellen prüfen. Jede braucht etwas anderes.
Was diese Checkliste ist: Bautechnik, Bauphysik, Bauablauf und Dokumentation — die Arbeit, die eine Bescheinigung überhaupt möglich macht. Was sie nicht ist: Steuer- oder Rechtsberatung.
Prüft Denkmaleigenschaft, Erforderlichkeit, Abstimmung und Zuschüsse — und braucht dafür:
- Den Befund
- Die Maßnahmenbeschreibung nach Gewerken
- Fotos vorher, während, nachher
- Rechnungen je Maßnahme
Prüfen Substanz, Bauphysik, Bauablauf und Dokumentation — und brauchen dafür:
- Diagnostik vor dem Gerüst
- Nachweise
- Einen Ordner ab Tag eins
Nimmt die steuerliche Einordnung der bescheinigten Kosten vor — eine zweite Prüfung — und braucht dafür:
- Die Bescheinigung
- Fragen, die vor dem Notartermin gestellt wurden
Erst lesen, dann abstimmen, dann bauen, dann dokumentieren.
Kein Gerüst, kein Abbruch, keine Entkernung, bevor Befund und Abstimmung schriftlich vorliegen. Alles davor wird nicht bescheinigt.
Bescheinigt werden Maßnahmen, nicht Kostenarten.
Der Maßstab der Behörde: erforderlich zur Erhaltung oder zur sinnvollen Nutzung — und vorher abgestimmt. Die Zeilen gelten in der Regel; die Bescheinigungsrichtlinie Ihres Landes nennt die Ausnahmen.
Substanz instand setzen. Dach, Fassade, Fenster, Treppe, Stuck, Putz, Mauerwerk.
In der Regel ja. Reparatur vor Austausch — die Behörde fragt, ob das Original zu retten war.
Statik, Trockenlegung, Holzschutz, Schwammsanierung.
In der Regel ja. Erhaltung der Substanz; Befund und Planung dazu gehören hinein.
Heizung, Sanitär, Elektro, Bäder.
In der Regel ja. Sinnvolle Nutzung in üblichem Standard — was darüber hinausgeht, streicht sie.
Planung, Gutachten, Bauphysik, Gebühren.
Anteilig ja. Im Verhältnis der bescheinigten zu den nicht bescheinigten Maßnahmen.
Innendämmung, neue Fenster.
Wenn abgestimmt. Denkmalverträglich und vorher festgelegt: Material, Stärke, Teilung, Nachweis.
Dachausbau, Anbau, Erweiterung.
Einzelfall. Grundsätzlich nicht — es sei denn, die Behörde bejaht die sinnvolle Nutzung ausdrücklich.
Eigenleistung.
Nur Material. Materialrechnungen ja, Ihre Arbeitszeit nein.
Entkernung bis auf die Fassade.
Nein. Kein Erhalt mehr. Die Behörde bescheinigt nichts, das Finanzamt sieht einen Neubau.
Alles vor der Abstimmung.
Nein. Auch die Entrümpelung, auch der Putz, der „nur mal runter musste“.
Garage, Garten, Zaun, Möbel, Einbauküche.
Meist nein. Kein Denkmalbestandteil — außer historische Einfriedung oder Hofpflaster.
Kaufpreis, Notar, Makler, Zinsen.
Nein. Keine Baumaßnahme. Was damit steuerlich passiert, klärt Ihre Steuerberatung.
Kosten, die ein Zuschuss deckt.
Nein. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln kürzen — auch nachträglich.
Zwei Prüfungen. Die Behörde bescheinigt Denkmaleigenschaft, Erforderlichkeit, Abstimmung und die geprüften Kosten. Wie das Finanzamt diese Kosten steuerlich einordnet, ist eine zweite Prüfung — dafür ist die Übergabeseite am Ende des Hefts da, mit acht Fragen an Ihre Steuerberatung vor dem Notartermin.
Acht Fehler, die den Anspruch kosten. Oder das Haus.
Keiner ist exotisch. Jeder entsteht, weil eine Reihenfolge umgedreht oder ein Nachweis übersprungen wurde.
„Nur die Entrümpelung, nur der lose Putz“ — nichts davon wird bescheinigt. Ungenehmigte Eingriffe sind zudem eine Ordnungswidrigkeit. Stattdessen: Abstimmung schriftlich, dann Gerüst.
Die Genehmigung sagt, was Sie dürfen; die Abstimmung, was erforderlich ist. Nur die zweite trägt die Bescheinigung. Stattdessen: beide Dokumente, gegebenenfalls zwei Vorgänge.
Der neue Befund ändert die Maßnahme — ohne Anzeige fällt sie aus der Bescheinigung. Stattdessen: Befund fotografieren, Behörde einbeziehen, dann weiter.
Scherspannungen bei Sonne, der Putz reißt und platzt; am Sockel sprengen Salze jeden normalen Putz. Stattdessen: Kalkputz CS I/II, am Sockel Sanierputz nach WTA 2-9.
Kapillarität und Schlagregen fehlen in der Rechnung. Der Balkenkopf wird nass, ohne dass es jemand sieht. Stattdessen: Simulation nach DIN EN 15026, Balkenköpfe nach WTA 8-14.
Kein Erhalt, keine Bescheinigung, steuerlich ein Neubau — trotz Genehmigung. Stattdessen: tragende Substanz erhalten. Das entscheidet sich beim Kauf.
Die Behörde kann nicht zuordnen und kürzt. Verdeckte Maßnahmen ohne Bild gelten als nicht belegt. Stattdessen: Rechnung je Maßnahme, Leistungsverzeichnis dazu, Fotos vorher, während, nachher.
Die Bescheinigung wird geändert, der Abzug rückwirkend gekürzt. Stattdessen: jeden Zuschuss melden — auch später gewährte.
Was als Baubeginn zählt: Gerüst, Abbruch, Entkernung, Entrümpelung mit Substanzeingriff — alles Beginn. Planung, Gutachten und Untersuchungen nicht; Bauteilöffnungen stimmen Sie trotzdem vorher ab. Muss nach Sturm oder Wassereinbruch sofort gesichert werden, rufen Sie die Behörde an, bevor der Handwerker kommt, und lassen Sie sich die Notsicherung schriftlich bestätigen. Ob das reicht, entscheidet die Behörde — ohne Anzeige ist auch sie verloren.
Wo stehen Sie? Das erste fehlende Kreuz ist Ihr nächster Schritt.
Der Selbsttest auf Seite 12 des Hefts hat drei Abschnitte. Hier die Kurzfassung — der Abschnitt, der zu Ihnen passt.
Die Kauffrage ist offen
Ist das Objekt Denkmal oder Teil einer Gesamtanlage? Ist die tragende Substanz beurteilt — Keller, Decken, Balkenköpfe, Dachstuhl? Kennt Ihre Steuerberatung das Objekt vor dem Notartermin? Fehlt ein Kreuz, beantwortet die Kauffrage der Kurs „Der Styropor-Betrug“.
Checkliste 1 und 2 der Reihe nach
Liegt der Befund auf Papier? Folgt die Maßnahmenbeschreibung aus dem Befund? Liegen Genehmigung und Abstimmung vor — beides? Gibt es für die Innendämmung einen Nachweis, nicht nur einen Prospekt? Fehlt ein Kreuz: erst die Checklisten, dann planen, kalkulieren, vergeben — der Sanierungs-Code.
Diese Woche nachholen
Geht jeder neue Befund zur Behörde, bevor weitergebaut wird? Gibt es Rechnungen je Maßnahme, Fotos je Bauteil, Zahlung per Überweisung? Warten Putz und Dämmung, bis die Wand gemessen trocken ist? Rückwirkend heilt wenig. Ist schon etwas schiefgelaufen, hilft die Altbau-Sprechstunde.
Drei Checklisten. Vor dem Gerüst, vor Baubeginn, auf der Baustelle.
- Checkliste 1 · Vor dem GerüstAcht Untersuchungen, von Feuchte und Salzen bis zum Aufmaß. Ergebnis: eine Maßnahmenbeschreibung nach Gewerken, die aus Befunden folgt — nicht aus Wünschen.
- Checkliste 2 · Vor BaubeginnAcht Dokumente, die vorliegen müssen, bevor das Gerüst steht — vom Denkmalstatus bis zum Handwerkervertrag mit Rechnungsregel. Ein Punkt ist erst fertig, wenn Sie das Dokument in der Hand haben.
- Checkliste 3 · Auf der BaustelleDer Ablauf, den die Physik vorgibt — nicht der Kalender: sichern, neu lesen, Mauerwerk, trocknen, Putz mit Standzeit, Luftdichtheit, Hülle, Oberflächen.
Dazu: vierzehn Begriffe in zwei Zeilen erklärt, die Tabelle zum Maßstab Erforderlichkeit, eine Vertiefung zur Innendämmung mit dem Balkenkopf, die Akte mit dem Ordner ab Tag eins, die Übergabeseite mit acht Fragen an Ihre Steuerberatung und der Selbsttest „Wo stehen Sie?“.
Checkliste kostenlos anfordern →Bevor Sie fragen.
Ich habe schon mit der Entrümpelung angefangen. Ist alles verloren?
Alles vor der Abstimmung wird nicht bescheinigt — auch die Entrümpelung, auch der Putz, der „nur mal runter musste“. Gerüst, Abbruch, Entkernung und Entrümpelung mit Substanzeingriff zählen als Baubeginn; Planung, Gutachten und Untersuchungen nicht. Rückwirkend heilt wenig — was jetzt zu tun ist, klären Sie mit der Behörde. Ist schon etwas schiefgelaufen, hilft die Altbau-Sprechstunde.
Ich habe die denkmalrechtliche Genehmigung. Reicht das?
Nein. Die Genehmigung sagt, was Sie dürfen. Die Abstimmung sagt, was erforderlich ist — die schriftliche Verständigung mit der Stelle, die später bescheinigt, vor Baubeginn. Beides muss vorliegen, gegebenenfalls als zwei Vorgänge, und nur die Abstimmung trägt die Bescheinigung. Viele Länder haben dafür ein Antragsformular; die Bestätigung gehört in den Ordner.
Ich kaufe vom Bauträger. Was ist anders?
Nur was nach dem Notartermin gebaut wird, zählt für Sie. Halten Sie den Baustand zum Notartermin fotografisch fest und kennen Sie den Sanierungsanteil. Ihre Steuerberatung sollte das Objekt vor dem Notartermin kennen. Ob die Substanz ihr Geld wert ist, beantwortet die Checkliste nicht — das ist die Kauffrage, für die es den Kurs „Der Styropor-Betrug“ gibt.
Wird eine Innendämmung am Denkmal bescheinigt?
Ob Sie dämmen dürfen, sagt die denkmalrechtliche Genehmigung. Bescheinigt wird die Innendämmung, wenn sie abgestimmt ist: denkmalverträglich und vorher festgelegt mit Material, Stärke, Teilung und Nachweis. Die Bestandswand wird dabei kälter, der Balkenkopf zuerst. Das Glaser-Verfahren reicht dafür nicht; es braucht eine hygrothermische Simulation nach DIN EN 15026 mit Klimadaten des Standorts. Bei starker Schlagregenbelastung oder salzhaltigem Mauerwerk darf der Nachweis Nein sagen. Erst die Ursache, dann die Dämmung.
Was muss auf den Rechnungen stehen?
Rechnung je Maßnahme mit Leistung, Menge und Einzelpreis; Pauschalen nur mit bepreistem Leistungsverzeichnis; Zahlung per Überweisung. Die Behörde prüft Abstimmung gegen Ausführung gegen Rechnung — was sie nicht zuordnen kann, streicht sie. Verdeckte Maßnahmen ohne Foto gelten als nicht belegt. Eigenleistung zählt nur als Materialrechnung. Die Trennung von Neubauanteilen und Ausstattung über Standard steht im Vertrag, nicht im Nachhinein.
Ist das Steuer- oder Rechtsberatung? Und gilt es nur in Sachsen?
Nein. Die Checkliste ist Bautechnik, Bauphysik, Bauablauf und Dokumentation. Welcher Paragraf gilt und was der Abzug bei Ihrem Einkommen bringt, klären Berufe, die das dürfen und dafür haften — die Fragen dafür stehen auf der Übergabeseite. Behörden und Begriffe sind am Beispiel Sachsen und Dresden erklärt; die Bescheinigungsrichtlinie Ihres Landes nennt die Ausnahmen.
Was kostet mich das?
Nichts. Die Checkliste kommt per E-Mail, nach einem Bestätigungsklick. Dazu die Baupost mit Fällen aus der Praxis, wenn es etwas zu sagen gibt — abbestellbar mit einem Klick. Lieber persönlich? Das Erstgespräch dauert 20 Minuten und ist kostenlos.
Zum Weiterlesen: Videokurs „Altbau ohne Albtraum — Der ultimative Sanierungs-Code“ — von der Bestandsaufnahme bis zur Vergabe · Videokurs „Der Styropor-Betrug“ — die Kauffrage vor dem Notartermin · Alle Videokurse · Leitfaden „Der Anruf vor dem Antrag“ — erhaltenswerte Bausubstanz und die Dämmstärke · Leitfaden „Altbau ohne Albtraum“ — die Reihenfolge der Sanierung · Ratgeber zur Altbausanierung · Erstgespräch und Altbau-Sprechstunde · Leistungen des Büros: Bestandsaufnahme, Substanzanalyse, Statik im Bestand
Die Bescheinigung ist ein Formular. Die Sanierung ist ein Projekt — und das zeigt der Videokurs.
Mit der Checkliste wissen Sie, was vor dem Gerüst untersucht, vor Baubeginn abgestimmt und auf der Baustelle dokumentiert sein muss. Offen bleibt, wie daraus ein Projekt wird: wie Sie die Untersuchung beauftragen, wie aus der Reihenfolge ein Bauzeitenplan wird und wie die Rechnungsregel in den Handwerkervertrag kommt. Genau dort setzt der Videokurs „Altbau ohne Albtraum — Der ultimative Sanierungs-Code“ an: sieben Module von der Bestandsaufnahme bis zur Vergabe, für Eigentümer:innen ohne Bauerfahrung.
Checkliste 1: acht Untersuchungen vor dem Gerüst — Feuchte und Salze, Holzschäden, Schadstoffe, Tragwerk, Schlagregen, restauratorischer Befund, Bauteilöffnungen, Aufmaß.
Wie Sie diese Untersuchung beauftragen, welche:n Gutachter:in Sie dafür brauchen und woran Sie ein Gutachten erkennen, das nur die Fassade beschreibt.
Ergebnis von Checkliste 1: ein Budget, das ein Rahmen ist, keine Kostenberechnung — die eigentlichen Hebel entstehen erst in der Planung.
Baukosten kalkulieren, realistische Risikopuffer einplanen und die Förderlogik durchschauen.
Checkliste 3: der Ablauf, den die Physik vorgibt — Trocknung und Erhärtung takten den Bauzeitenplan, die Rückbau-Schleife ist der Normalfall.
Wie aus dieser Reihenfolge ein Bauzeitenplan wird, der Trocknungszeiten, Gewerkefolge und die Rückbau-Schleife aushält.
Die Rechnungsregel: Rechnung je Maßnahme mit Leistung, Menge und Einzelpreis, Pauschalen nur mit bepreistem Leistungsverzeichnis — und die Trennung steht im Vertrag, nicht im Nachhinein.
Wie Sie Kostenvoranschläge lesen, Angebote fachlich vergleichen und die Rechnungsregel in den Vertrag bekommen, bevor der erste Handwerker anfängt.
Nach dem Kurs behalten Sie Budget, Zeitplan und Handwerker selbst in der Hand: Sie wissen, welches Gutachten Sie beauftragen, wann welches Gewerk dran ist und woran Sie ein Angebot erkennen, das Sie nicht unterschreiben sollten.
Altbau ohne Albtraum — Der ultimative Sanierungs-Code
Von der Bestandsaufnahme bis zur souveränen Vergabe
497 € 297 €
einmalig, inkl. MwSt.
Einführungspreis bis 31.12.2026
Danach regulärer Preis: 497 € einmalig
Vorverkauf · Freischaltung am 12.11.2026
Zum Videokurs — 297 €Ein Videokurs — keine Steuer- und keine Rechtsberatung, kein Gutachten und keine Abstimmung mit der Behörde. Er zeigt, was Sie von Gutachter:in, Planung und Handwerk einfordern.
Thomas Tergan, Sustainabim
Ingenieurbüro für Sanierung, digitale sowie energetische Ertüchtigung und Weiterentwicklung von Bestandsgebäuden, Dresden. Was hier steht, stammt nicht aus Fachbüchern, sondern aus Gebäuden, die wir aufgemessen, geöffnet und wieder instand gesetzt haben — einschließlich der Stellen, an denen es unangenehm wurde.
Ohne Ihren Klick in der E-Mail passiert nichts. So landet niemand in der Liste, der nicht selbst gefragt hat — und wir wissen, dass die Adresse stimmt.
Zum Einstieg ein paar kurze Mails zu Ihrem Leitfaden, danach ein Fall aus der Praxis, wenn es etwas zu sagen gibt — mit Tipps und passenden Angeboten.
Der Abmeldelink steht unter jeder E-Mail und wirkt sofort, ohne Rückfrage. Ihre Adresse geben wir an niemanden weiter.
Die Denkmal-AfA wird auf der Baustelle gewonnen. Oder verloren.
Für Käufer:innen und Eigentümer:innen von Baudenkmalen: was vor dem ersten Hammerschlag untersucht, abgestimmt und unterschrieben sein muss – und wie Sie bauen und dokumentieren, damit die Denkmalbehörde später bescheinigt, was Ihre Steuerberatung braucht.